法拍案件風險評語 本案位處士林精華地段，惟進入第2次拍賣階段已反映市場接受度偏低。底價4,001萬對比市場估值7,694萬存在明顯乖離，折扣空間達48%，此幅度異常偏大，需審慎解讀背後原因。ADS評分62分（黃標）處於中等風險帶，主要隱憂在於增建未辦保存登記及租賃風險並存。增建部分涉及日後合法化成本與稅務補課風險，須於購前取得建築主管機關明確書面意見；租賃風險代表現場可能存在承租人，移轉過程易生權利糾紛，逐戶查詢租約內容為必要。 雖標的點交無虞，但結構瑕疵、凶宅等注意事項並未完全排除，應親臨現勘確認建物完整性。第2次拍賣成交機率相對提升，但競標者眾時仍可能推升價格。建議投標前完成法律諮詢確認增建處理方案，評估租賃權利義務，並預留修繕與增建合法化預算。若能控制總成本在5,500萬以下（含後續整理費），租賃消化後仍具中長期保值潛力；反之建議保守觀望。