本案具有高度風險特徵，ADS評分30分（紅標）已充分反映其瑕疵程度。最核心問題在於建物與基地分離，僅拍賣建物而基地非拍賣範圍，存在基地所有人收回或提起訴訟的重大隱患。加上增建未辦保存登記，產權瑕疵明顯，日後處分困難。不點交條款雖標示否，但建物無地權與租賃風險並存，實際取得與使用權益存在不確定性。經歷12次拍賣流標反映市場認可度極低，底價1,053,000元相較1,162萬評估值有90.9%折扣，表面誘人但折扣空間過大恰恰說明市場已充分定價其風險。 投資建議：不建議參與。該案風險遠超折扣吸引力——基地權屬問題造成的長期糾紛成本、建物無地權衍生的銀行貸款困難、未來轉售變現性極差，足以吞噬所有表面折扣收益。除非投資人自有資金充裕且有專業法律團隊把握基地談判機會，否則此案應納入規避清單。流標12次已是市場投票，建議轉向風險相對可控的標的。